Wohn- und Bau-Paket 03/2024

Sehr geehrte Klientinnen und Klienten!

Die Regierung hat beschlossen ein Wohn- und Bau-Paket umzusetzen, welches nunmehr genehmigt wurde.

Wir dürfen Ihnen in der Folge die Neuerung kurz zusammenfassen:

1. Erweiterte Abschreibung, erhöhte AfA und Öko-Zuschlag

Erweiterte Abschreibung bei Sanierung: Die beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen wird künftig auch nach dem Umweltförderungsgesetz geförderte Sanierungsmaßnahmen erfassen. Das betrifft vor allem ökologisch ausgerichtete „Nachverdichtungen“.

Die Neuregelung wird erstmals auf Aufwendungen im Kalenderjahr 2024 anzuwenden sein; entscheidend ist der Zeitpunkt der Fertig­stellung der Maßnahme.

Befristete erhöhte AfA bei Neubauten: Für zwischen 01.01. 2024 und 31.12.2026 fertiggestellte Neubauten von Wohngebäuden wird es sowohl im Betriebs- als auch im Privatvermögen eine Ausweitung der beschleunigten AfA geben. In den ersten drei Jahren nach Fertigstellung soll der dreifache AfA-Satz zur Anwendung kommen können, was einem Höchstausmaß der AfA von 4,5 % pro Jahr entspricht (3 x 1,5 %).

Voraussetzung für die Inanspruchnahme des erhöhten AfA-Satzes für drei Jahre ist, dass das hergestellte Wohngebäude zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem Kriterienkatalog des Klimaschutzministeriums entspricht. Im ersten Jahr kommt es insoweit zu keiner Änderung gegenüber der bisherigen Rechtslage (§ 8 Abs 1a EStG). Die Halbjahres-AfA nach § 7 Abs 2 EStG soll nicht zur Anwendung kommen. Bei Veräußerung im ersten Halbjahr des zweiten oder dritten Jahres soll also der volle Jahres­betrag aufwandswirksam bleiben.

Öko-Zuschlag für Wohngebäude: Aufwendungen, die im privaten Bereich die Inanspruchnahme einer Öko-Sonderausgabenpauschale ermöglichen (thermisch‑energetische Sanierung und „Heizkesseltausch“), werden bei vermieteten Wohnobjekten mit einem als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzugsfähigen Zuschlag von 15 % auf zwei Jahre befristet gefördert werden. Erfasst werden sollen insbesondere die Dämmung von Außenwänden, Geschossdecken, Dächern oder Böden, der Austausch von Fenstern oder Außentüren und Dach- und Fassadenbegrünungen bzw. die Umstellung auf eine Wärmepumpe, eine Holzzentralheizung (z.B. Pellets) oder einen Fernwärmeanschluss. Eine betriebliche Doppelförderung – (Öko-)Investitionsfrei­betrag und Öko-Zuschlag – soll ausgeschlossen werden.

Bei betrieblichen Einkünften wird der Öko-Zuschlag erstmals für das 2024 beginnende Wirtschaftsjahr und letztmals im darauffolgenden Wirtschaftsjahr gewährt. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt der Zuschlag für Aufwendungen, die im Kalenderjahr 2024 oder 2025 getätigt werden. Im betrieblichen Bereich wird der Zuschlag sofort zur Gänze in Anspruch genommen werden können. Im außerbetrieblichen Bereich soll es ein Wahlrecht zwischen voller Berücksichtigung sofort und Verteilung (über 2025 hinaus) geben. Innerhalb des Anwendungsbereichs wird der Zuschlag immer der im Jahr zugrunde liegenden Aufwendungen zu berücksichtigen sein. Für Herstellungsaufwand ist die Fertigstellung maßgebend, für Erhaltungs­aufwendungen ist der Öko-Zuschlag in dem Wirtschaftsjahr/Kalenderjahr der Erfassung des entsprechenden Aufwands zu berücksichtigen.

2. Kleine und große Vermietung

Die „absehbaren Zeiträume“ bei der Liebhabereibeurteilung, in denen keine Gesamtüberschüsse erzielt werden dürfen, werden sowohl bei der entgeltlichen Gebäudeüb­erlassung („große Vermietung“) als auch bei der Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungs­rechten („kleine Vermietung“) um jeweils fünf Jahre verlängert.

3. Wohnraum

Zweckzuschuss: Der Bund soll den Ländern einen Zweckzuschuss in Höhe von 1 Mrd. Euro für die Wohnbauförderung (davon 390 Mio. Euro für leistbares Eigentum, 390 Mio. Euro für leistbare Miete und 220 Mio. Euro für Sanierungen) zur Verfügung stellen.

Kompetenz­änderung im Volkswohnungswesen: Der Initiativ­antrag 3944/A sieht eine Änderung des Art. 11 Abs 1 Z. 3 B-VG vor. Diese soll es den Ländern ermöglichen, gezielte Maßnahmen im Bereich der Wohnraummobilisierung umzusetzen, z.B. die Einhebung von Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz- und Leerstands-Abgaben.

Wohnschirm: Dieser wirdum weitere 60 Mio. Euro auf insgesamt 125 Mio. Euro für das Jahr 2024 aufgestockt (siehe Initiativ­antrag 3946/A).

Handwerker­bonus Plus: Dieser Bonus soll bei 2024 und 2025 erbrachten Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und Wohnraumschaffung für privaten Wohnraum im Inland zustehen.

Die tatsächlich erbrachten Arbeits­leistungen sollen im Ausmaß von 20 % bis zu einem Höchstsatz von 2.000 Euro gefördert werden. Antragsbe­rechtigt sind Privatpersonen. Pro Person und Kalenderjahr kann der Bonus nur einmal geltend gemacht werden.

Energieeffizienz: Aus den Mitteln für Energieeffizienz des Umweltförderungs­gesetzes werden für die Jahre 2024 und 2025 jeweils 120 Mio. Euro für die thermisch-energetische Sanierung von Wohngebäuden, für Vermieter mit Miete nach dem Kostendeckungsprinzip, zur Verfügung gestellt.

4. Eigentum

Abschaffung der Neben­gebühren: Befristet für zwei Jahre (01.07.2024 bis 30.06.2026) werden die Neben­gebühren (Grundbucheintragungs- und Pfand­rechtseintragungs­gebühr) bei Anschaffung eines Eigenheims (mit Hauptwohnsitzbegründung) und für einen Betrag bis zu 500.000 Euro (Freibetrag) abgeschafft.

Bei Überschreiten der 500.000 Euro sollen die Neben­gebühren nur bis zu dieser Grenze entfallen, ab einem Erwerb von 2 Mio. Euro soll die Begünstigung gänzlich.

Ab Juli 2024 werden befristete Befreiungen von der Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises) und der Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des einzutragenden Pfandrechts) den Erwerb von Eigenheimen erleichtern. Gesetzlich verankert werden diese Neuerungen in den §§ 25a, 25b und 25c des Gerichtsgebührengesetzes (GGG).

Sofern ein Pfandrecht im Rahmen der Befreiung eingetragen werden soll, muss ein Verwendungsnachweis erbracht werden, aus dem hervorgeht, dass der Kredit (zumindest zu 90 %) für den Erwerb, den Bau oder die Renovierung des Eigenheimes verwendet wird.

Um die Begünstigung in Anspruch zu nehmen, muss ein bisheriger, zumindest fünfjährig bestehender Wohnsitz aufge­geben und der Hauptwohnsitz an dem neuen Eigentum für mindestens fünf Jahre begründet werden.

Die Befreiung kann im Nachhinein auch wieder wegfallen, wenn der Käufer sein Eigentumsrecht an der, mit Hilfe der Befreiung, erworbenen Wohnung binnen 5 Jahren aufgibt – diese also in diesem Zeitraum wieder verkauft oder sein dringendes Wohnbedürfnis daran wegfällt. Ebenso werden die Gebühren im Nachhinein vorgeschrieben, wenn die entsprechenden Nachweise nicht zeitgerecht erbracht werden.

Zinsunterstützung bei Förderdarlehen: Der Bund bezuschusst bis 2028 die Zinszahlungen der Bundesländer im Rahmen der Refinanzierung und reduziert die effektive Belastung auf 1,5 % pro Jahr. Die Länder haben die Möglichkeit, niedrigverzinste Darlehen mit einem Maximalzinssatz von 1,5 % und bis zu 200.000 Euro für Wohnbauförderung an natürliche Personen zur Verfügung zu stellen.

Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Ihr BHM-Team