Kann ein Mietobjekt aufgrund von Betretungsverboten nicht benutzt werden, entfällt auch die Pflicht zur Mietzahlung. Das bestätigte der Oberste Gerichtshof nun im Fall eines Sonnenstudios. Das gilt auch im Fall von Betretungsverboten wegen Covid-19 (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78/21y)
Offene Fragen
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs folgt der unter Juristen herrschenden Ansicht, dass in Lockdownzeiten keine Miete und keine Betriebskosten bezahlt werden müssen. Fraglich bleibt allerdings, wie und in welchem Umfang andere Möglichkeiten der „Restnutzung“ zu beurteilen sind. Infrage kommt etwa das Anbieten von Take-Away im Bereich der Gastronomie oder das Nutzen der Räume für Onlinekurse in Fitnesscentern. Ob Förderungen wie der Fixkostenzuschuss an die Vermieter weiterzuleiten sind, ließ der OGH offen. Aus Sicht von Rechtsanwälten fehle dafür allerdings jede Rechtsgrundlage.
Das Urteil ist vorerst nur für Mietverhältnisse maßgeblich. Für Pachtverträge gibt es noch keine letztinstanzliche Entscheidung. „Sollten Pachtobjekte gänzlich unbrauchbar gewesen sein, gilt wohl dasselbe“, sagt ein Rechtsanwalt. In Fällen, in denen das Pachtobjekt eingeschränkt nutzbar war, sei die Rechtslage noch ungeklärt. Die Frage, ob die unterschiedliche Behandlung von Miet- und Pachtverhältnissen überhaupt erlaubt ist, beschäftigt derzeit auch den Verfassungsgerichtshof.
Achtung hier kommt aber nun eventuell ein Problem mit bisherigen COFAG Zuschüssen für Mieten in Spiel:
Im Kern der Causa steht die Frage, ob die Finanzierungsagentur Cofag, mit der Corona-Hilfen an Unternehmen ausbezahlt worden sind, nicht Rückforderungsansprüche an tausende Mieter stellen müsste, und zwar wegen zu Unrecht ausbezahlter Hilfen in Millionenhöhe. Juristen sind der Ansicht: Ja, die Cofag müsste sich das Geld der Steuerzahler zurückholen. Tatsächlich findet sich bei den Richtlinien für den Fixkostenzuschuss eine Bestimmung, dass die staatliche Agentur Gelder zurückverlangen muss, wenn es keinen Grund für die Zahlung gab. Die Regelungen sehen außerdem vor, dass Beihilfeempfänger eine Schadensminderungspflicht trifft. Sprich: Die Mieter wären angehalten, ihrerseits von den Vermietern bezahlte Mieten zurückzuverlangen,
Was sagt die Cofag? Vorerst nichts: Dort prüft man den Fall. Nicht nur tausende Mieter und Vermieter sind tangiert. Es geht auch um viel Geld. Im Rahmen des Fixkostenzuschusses I wurden 1,29 Milliarden Euro ausbezahlt. Beim Fixkostenzuschuss II waren es 786 Millionen.
Somit wird folgende Vorgehensweise (bitte mit Ihrem Rechtsvertreter abstimmen) empfohlen:
- Für den neuen Lockdown ist anzuraten den Vermieter auf das neueste OGH Erkenntnis hinzuweisen und keine Miete und Betriebskosten zu zahlen.
- Mietzahlungen dürfen im Rahmen der COFAG Förderungen höchst wahrscheinlich nicht mehr angesetzt werden
- Sie sollten den Vermieter auffordern, die zu viel bezahlten Mieten aus der Vergangenheit zurückzubezahlen.
- Die COFAG kann Zuschüsse für Mieten aus den bisherigen Fixkostenzuschüssen zurückverlangen. Ob Sie das tut, steht noch nicht fest.