Im Zuge des 1. Stabilitätsgesetzes aus dem Jahre 2012 wurde mit § 28 Abs. 38 UstG eine Bestimmung eingeführt, die für Mietverhältnisse, welche nach dem 31.8.2012 abgeschlossen wurden, eine Optierung gem. § 6 Abs. 2 USTG nur mehr zulässt, wenn der Mieter Umsätze ausführt, welche zum Vorsteuerabzug führen (zumindest zu 95%). Somit wurde durch diese Gesetzeserweiterung eine erhebliche Verschlechterung für Vermieter eingeführt, die in der Folge zu Vorsteuerkorrekturen für Vorsteuern aus Anschaffungs- und Herstellkosten bzw. Instandsetzungskosten führen kann. Damit wurde der Begriff des sogenannten „bösen Mieters“ geschaffen.
In folgenden Fällen kommt es niemals zu einer Vorsteuerkorrektur beim Vermieter:
1. Errichterprivileg: damit ist jener Vermieter gemeint, der die Liegenschaft/Gebäude errichtet hat. Dieser hat niemals eine Vorsteuerkorrektur durchzuführen, auch nicht dann, wenn sein Mieter/Mieterin nicht zum Vorsteuerabzug berechtige Umsätze ausführt.
2. Wenn im Zuge einer Gesamtrechtsnachfolge das ursprüngliche Mietverhältnis nahtlos fortgesetzt wird und es dadurch zu keiner neuen Willenseinigung kommt. Ebenso wenig führt eine im Zuge eines Umgründungsvorganges eingetretene Änderung bei Organgesellschaften zu einem neuen Mietverhältnis (Verweis auf Rz 899c UStR). Somit erfüllt bei Zusammenschlüssen, wenn neue Gesellschafter in eine bestehende Personengesellschaft aufgenommen werden, in deren Betriebsvermögen sich bereits das vermietete Grundstück befindet. Unternehmeridentität liegt auch bei einer Verschmelzung zur Aufnahme vor, wenn sich das vermietete Grundstück bereits im Betriebsvermögen der aufnehmenden Gesellschaft befindet, sowie bei einer Abspaltung oder Abteilung, wenn das vermietete Grundstück bei der abspaltenden/abteilenden Gesellschaft verbleibt.