Neben der Herstellerbefreiung und der Befreiung für Enteignung ist die Hauptwohnsitzbefreiung einer der wesentlichen Befreiungstatbestände. Als Hauptwohnsitz wird der Mittelpunkt der Lebensinteressen definiert. Diese Befreiung kann auf zwei verschiedene Arten erfolgen:
• Der Veräußerer muss von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens 2 Jahre dort seinen Hauptwohnsitz gehabt haben.
• Der Veräußerer muss innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz dort gehabt haben. Es ist nicht erforderlich, dass der Hauptwohnsitz von der Anschaffung an dort gelegen hat.
Der Steuerbefreiung unterliegt sowohl das Gebäude als auch der gesamte Grund und Boden, soweit dieser der Nutzung des Eigenheims als Garten oder Nebenfläche dient. Dies ist anzunehmen, wenn die Gesamtgrundstücksfläche 1000 m2 nicht übersteigt. Bei größeren Grundstücken, welche eine Gesamtgrundstücksfläche von mehr als 1000 m2 aufweisen, ist der grenzüberschreitende Anteil jedenfalls steuerpflichtig.
Beispiele:
• Eine Person hat seit mehr als fünf Jahren den Hauptwohnsitz in ihrer Eigentumswoh-nung. Sie besitzt noch eine zweite Eigentumswohnung, die sie vermietet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zieht sie als Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in die bisher vermietete Wohnung und veräußert den bisherigen Hauptwohnsitz: Die Befreiung steht zu.
• Eine Person erbt die Eigentumswohnung der Eltern, aus der sie bereits seit über fünf Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese. Die Veräußerung ist nicht befreit. Wäre die Person innerhalb der letzten zehn Jahre selbst Hauptwohnsitzerin/Hauptwohnsitzer in dieser Wohnung (z.B. weil noch minderjährig), wäre die Befreiung anwendbar.
Berechnung der Steuer bei Altbestand:
Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und damit am 31. März 2012 grundsätzlich nicht steuerverfangen waren.
Hier kann der Steuerpflichtige den Verkaufserlös pauschal mit 4,2% versteuern. Es gibt aber auch die Möglichkeit die Regelbesteuerung in Anspruch zu nehmen, wenn der Steuerpflichtige der Meinung ist, dass diese Methode günstiger ist.
Beispiel: Verkauf eines Grundstücks (Alt-Grundstück)
Ein Ferienhäuschen wurde im Jahr 1990 um 100.000 Euro gekauft und wird im Jahr 2015 um 170.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 70.000 Euro.
Da das Grundstück vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde, beträgt die Steuerbelastung effektiv 4,2 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 3,5 Prozent) vom Veräußerungserlös, das sind 170.000,-*4,2% = 7.140 Euro: Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Der Saldo von 14 Prozent ist mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) zu erfassen.
Berechnung der Steuer bei Neubestand:
Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft worden sind und damit jedenfalls am 31. März 2012 steuerverfangen waren (das heißt, die grundsätzlich zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 war noch nicht abgelaufen) oder noch angeschafft werden.
Auch hier ist die Ausgangsbasis der tatsächliche Veräußerungserlös von dem die Anschaffungskosten abgezogen werden. Die Differenz ist mit 30% zu versteuern.
Beispiel: Verkauf eines Gebäudes (Neu-Grundstück)
Ein Grundstück mit Ferienhäuschen wurde im Jahr 2005 um 150.000 Euro gekauft und wird im Herbst 2012 um 200.000 Euro veräußert. Der Mehrerlös beträgt somit 50.000 Euro.
Das Haus ist zum 31. März 2012 (gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012) steuerverfangen, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Folglich ist der volle Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 30 Prozent (ab 1. Jänner 2016; vorher 25 Prozent) Prozent zu unterwerfen. Das ergibt eine Steuerbelastung von 50.000,-*30% = 15.000 Euro.